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Os estudos sobre os quais declinamos nossas projeções não levam em consideração a Copa das Confederações em 2013 e tampouco a Copa do Mundo em 2014. Estes dois eventos são pontuais e apenas farão com que o início das operações dos novos hotéis tenha sua maturação acelerada. O que consideramos foi a demanda reprimida que já observamos há alguns anos. As projeções de demanda futura face a movimentação de passageiros de Confins (passará dos atuais 12 milhões passageiros-ano para 22 milhões até 2020). Os elevados percentuais de taxa de ocupação atuais e a ausência de capacidade (já hoje em dia) são alarmantes.
2. Por que o cenário atual da capital mineira é positivo para criações hoteleiras?
O PIB Mineiro cresce o dobro do PIB Nacional. BH como uma das principais capitais do País apresenta uma grande capacidade de absorção de novos projetos desde que os mesmos respeitem uma distribuição geográfica que corresponda as necessidades de cada região e os atuais projetos de infraestrutura urbana sejam colocados em prática. Novas áreas de convenções foram planejadas e artérias viárias estão sendo expandidas no intuito de facilitar a locomoção de quem chega ou parte da cidade. Por suas características geográficas BH está situada estrategicamente para captação de novos investimentos. Confins se transformará em "hub" importantíssimo da aviação nacional e entreposto de cargas e de distribuição.
3. Como foi feita a avaliação (o que foi levado em consideração) no estudo que indica que apenas 40% dos novos hotéis projetados serão de fato inaugurados?
Hoje este percentual atinge 49% (atualização inicio de julho 2012). A avaliação foi feita de maneira técnica ainda que prosaica, ou seja; verificando-se cada projeto in-loco com registros fotográficos e após consultas as diversas redes hoteleiras que cogitaram operar cada um destes projetos. Adicione-se a isso as consultas, as construtoras e incorporadoras envolvidas em cada um deles.
Boa parte destes não passam de projetos aprovados no intuito de comercialização ou venda posterior do projeto inteiro, o que dada a relação despropositada da oferta x procura não se materializaram na mesma proporção. Cerca de metade dos projetos licenciados não sairão do papel. Ou caso saiam, certamente não beneficiados pela Municipal Lei de Incentivo.
4. Em 2010, a então presidente da presidente da ABIH, Silvania Capanema, disse que não há déficit de unidades hoteleiras, que a ocupação acumulada naquele ano era de 68,26% ou seja, 31,47%, em média, dos apartamentos ficaram vazios. O que tem a dizer sobre isso?
Estudos analíticos de necessidade de demanda não devem jamais considerar apenas taxas de ocupação médias mas também os números de dias no ano onde há esgotamento da capacidade. BH hoje aufere média de ocupação (dentre os hotéis classificados pelo Guia 4 Rodas) aprox. 74% de ocupação média. Em 2/3 dos dias do ano de 2011 a média foi de 98% o que significa total saturação da oferta de leitos. Quando isso acontece o sinal claramente aponta para a necessidade imediata de aumento da oferta. Jamais pode-se falar em médias absolutas, isso é um erro crasso de avaliação e não corresponde ao que a hotelaria se utiliza.
5. O que aponta para que um hotel tenha vida útil de 25 a 30 anos? Em que é baseada esta afirmativa?
No histórico da hotelaria mundial. Um hotel cuja operação fica a cargo de uma rede ou grupo gestor de qualidade e que renova seu equipamento a cada 5 anos atinge uma excelente razão vida útil x rentabilidade perene. No Brasil existem vários exemplos de hotéis com quase 30 anos e ainda extremamente rentáveis.6. Antes de investir em um negócio, o que, geralmente, os investidores levam em consideração? Este aspecto é válido para quem vai investir em hotéis de todas as categorias?
O que lastreia a decisão de investir é sempre o retorno do investimento quando comparado a outras modalidades. O investidor brasileiro tradicionalmente gosta de investir em imóveis devido a solidez da propriedade em detrimento de papéis e títulos. Em via de regra o investimento projetado é sempre mais atraente nos hotéis econômicos, pois estes têm custos fixos de operação mais baixos e com isso conseguem o breakeven (ponto de equilíbrio) com ocupações igualmente mais baixas. A grande atratividade do investimento imobiliário-hoteleiro advém do fato do ativo sofrer baixa depreciação e ainda contar com uma rentabilidade média interessante.
7. De quantos por cento é a rentabilidade de quem investe nesse tipo de negócio (por categoria de hotel)? O que é levando em consideração na hora de fazer esta conta?
O 'número mágico" que torna o investimento atrativo gira entre 0,8% e 1% ao mês. Com a diminuição da rentabilidade de outros ativos como poupança e fundos de ações etc. entendemos que 0,8% ao mês já é um excelente índice de rentabilidade projetado como média-mensal ao ano.
Estudos indicam que quanto mais alta a categoria do hotel mais difícil fica a obtenção de rentabilidades mais altas (com exceções a esta regra também bastante conhecidas). O resultado financeiro da operação hoteleira é uma conta simples. Receitas (incluindo diárias, pontos de vendas, restaurante, estacionamento, salões de eventos etc) menos as despesas de operação onde se embutem as taxas cobradas pelas operadoras e outros gastos.
8. Qual é a capacidade hoteleira hoje em Belo Horizonte? O inventário hoteleiro contabilizado corretamente para fins de estudos oferta x demanda leva em conta apenas os hotéis classificados e qualificados para atender ao público executivo e minimamente em condições e infraestrutura de serviços e instalações. Hoje partimos do princípio que BH conta com aproximadamente 60 hotéis. Estes somados oferecem cerca de 5.800 UHs (unidades hoteleiras ou apartamentos). O resto está sucateado e não entra na conta quando analisamos a oferta ao público que inclui-se neste estudo.
Maarten Van Sluys
Development Advisor
Jr e MVS Consultoria
Facebook: mvansluys
(31)8755-3754
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